Porady radców prawnych

Nasi prawnicy udzielają również porady prawne on-line - w szybki i wygodny sposób możecie Państwo rozwiązać Wasze problemy prawne. W celu skorzystania z oferty naszych radców prawnych prosimy o wysłanie dedykowanego formularza kontaktowego Kancelarii Prawnej.

Porady prawne

Tani wynajem w Koszalinie. Okazja czy zagrożenie?

Za wynajem w pełni umeblowanego i wyposażonego dwupokojowego mieszkania możesz płacić zaledwie 500 zł i mieć pewność, że czynsz nie wzrośnie przez 10 lat.

Jest jednak jeden haczyk – 55 tys. zł kaucji i umowa z całkowicie „anonimowym” właścicielem.
W Koszalinie od dłuższego czasu pojawiają się ogłoszenia o wynajmie prywatnych mieszkań na zasadach zbliżonych do TBS. Wyglądają bardzo atrakcyjnie. – W ofercie są eleganckie nowe mieszkania, umeblowane i wyposażone (pralka, lodówka, zmywarka, telewizor, kuchenka – red.) za jedyne 500 złotych plus opłaty – poinformował nas pan Daniel (nazw. do wiad. red.). – Do tego wysokość czynszu jest gwarantowana przez 10 lat. Brzmi to wszystko bardzo pięknie, ale trzeba wpłacić kilkadziesiąt tysięcy złotych kaucji, która ma być zwrócona dopiero po 10 latach. A co jeśli właściciel zniknie? – obawia się Czytelnik.

 

Do wyboru, do koloru

Żeby zweryfikować jego wątpliwości, wcieliliśmy się w potencjalnego klienta i umówiliśmy z oferentem. Mężczyzna oprowadził nad po niedawno wybudowanym (jeszcze niewykończonym) bloku na jednym z koszalińskich osiedli i pokazał mieszkania – od 30-metrowych kawalerek (gotowe), po 40-metrowe dwupokojowe (w budowie). – Niezależnie od tego, które Pan wybierze, płaci Pan tyle samo – zachwalał. – W 500 złotych czynszu wliczony jest internet i kablówka, a do tego jest on zagwarantowany na 10 lat. Wzrost opłat za internet i telewizję oraz wszelkie naprawy biorę na siebie, ale sprzęt i meble muszą Panu starczyć na 10 lat, chyba że ujawnią się jakieś fabryczne usterki.

Mężczyzna podkreślał swoją elastyczność i możliwość dostosowania do potrzeb klienta. Moglibyśmy np. zdecydować się na mieszkanie dwupokojowe, ale do czasu jego wykończenia zamieszkać w kawalerce. – Tamto mieszkanie może zostać zaaranżowane według Pana sugestii i jak tylko będzie gotowe, będzie Pan mógł wprowadzić się do niego bez żadnych dodatkowych kosztów – mówił.

Jeszcze ci dopłacą 

Mieszkania wynająć można praktycznie od ręki. Trzeba tylko podpisać długoterminową umowę najmu (10 lat) i wpłacić 55 tys. zł kaucji. Ma ona zostać zwrócona po 10 latach albo zaliczona na poczet wykupu mieszkania, jeśli najemca zdecyduje się na taki krok.

Tak wysoką kwotę i czas trwania umowy przedsiębiorca tłumaczy koniecznością zabezpieczenia własnego interesu i pewności stałych wpływów z najmu (wynajem krótkoterminowy kosztuje 1,5 tys. zł miesięcznie). Kaucja ma mu także pomóc w spłacaniu zobowiązań i realizacji kolejnych inwestycji. W planach ma bowiem budowę 60– i 100-metrowych domów pod wynajem na takich samych zasadach (500 zł), ale z odpowiednio wyższą kaucją (do 100 tys. zł). – Dodatkowo w przypadku dopłaty jeszcze 20 tysięcy kaucji, na dachu takiego domu zostaną zainstalowane ogniwa fotowoltaiczne (rodzaj baterii słonecznych – red.), dzięki którym najemca zostanie zwolniony z opłat za media. W sezonie wiosenno-letnim będzie na tym także zarabiał po kilkaset złotych miesięcznie, bo mamy umowę z zakładem energetycznym na sprzedaż wyprodukowanej energii – przekonywał mężczyzna.

Prywatny kamienicznik

Na tych samych zasadach obniżyć koszty mogą mieszkańcy budynku wielorodzinnego, ale ci już na sprzedaży energii nie zarobią. – Jednak jest to i tak bardzo dobra oferta, a ja jestem otwarty na wszelkie sugestie, bo nie zależy mi na tym, by kogoś oskubać, ale przede wszystkim, by klienci byli zadowoleni, a ja po prostu miał z czego żyć – podkreślał oferent, który twierdził, że nie reprezentuje żadnego dewelopera, a budynek należy do niego.
Przez całą rozmowę nie przedstawił się jednak, a na wzorze umowy, którą od niego otrzymaliśmy nie było żadnych danych personalnych. Sprawdziliśmy jednak księgę wieczystą nieruchomości i okazuje się, że faktycznie jest jej właścicielem. Mężczyzna mieszka w Koszalinie i od lat działa w różnych branżach, m.in. handlu i gastronomii.

Pośrednik zachęca...

Jego wiarygodność częściowo potwierdza pośrednik nieruchomości, który także dysponuje ofertą. – Stuprocentowej pewności nigdy nie ma, ale dokładnie sprawdzamy osoby i firmy, których oferty przyjmujemy i jeśli mamy jakieś wątpliwości, to po prostu odmawiamy im usługi – podkreśla Anna Gębal z Bałtyckiej Vabryki Nieruchomości, która uważa, że propozycja jest wiarygodna i atrakcyjna. – To świetna sprawa dla tych, którzy nie mają pieniędzy na kupno własnego mieszkania, nie mogą dostać odpowiednio wysokiego kredytu lub po prostu nie chcą niczego kupować. A jednocześnie maja te kilkadziesiąt tysięcy złotych i mogą je „zamrozić” na kilka lat, by w zamian wprowadzić się do gotowego mieszkania i o nic nie martwić.
...prawnik ma wątpliwości

Wzór umowy (bez wskazywania autora) pokazaliśmy radcy prawnemu, który nie zostawił na niej suchej nitki. – Generalnie jest to umowa dla zdesperowanych, nastawiona na potknięcia najemcy z zamiarem wzbogacenia się jego kosztem – ocenia Aleksander Bolko.

Jego główne wątpliwości dotyczą braku informacji o właścicielu budynku/ mieszkań oraz o wszelkiego rodzaju opłatach i karach. Choćby całkowitej utracie kaucji za wypowiedzenie umowy przed upływem 3 lat i 20 tys. zł kary za jej wypowiedzenie po tym okresie, ale przed jej zakończeniem. Prawnikowi nie podoba się także zbyt swobodny do interpretacji zapis, że „w przypadku rezygnacji z wynajmowania lokalu w czasie krótszym niż 10 lat kaucja w odpowiedniej wysokości będzie zwracana w terminie 1,5 roku”. Kontrowersyjna jest też możliwości wypowiedzenia umowy przez wynajmującego i utrata kaucji za palenie w mieszkaniu, zakłócanie ciszy nocnej i podnajmowanie osobom trzecim.

– Mieszkamy w jednym budynku i powinniśmy się szanować. Poza tym papierosy, to nie tylko brzydki zapach, którego nie da się usunąć, ale także zagrożenie pożarowe. Dlatego zapewniam mieszkańcom palarnię. Podnajmować zaś można, tylko wtedy, jeśli weźmie się całkowitą odpowiedzialność, a ja będę o tym wiedział – tłumaczył jeszcze podczas rozmowy z nami mężczyzna.

Wszystko dla zadowolenia klienta

Jednocześnie zaznacza, że jest otwarty na wszelkie sugestie dotyczące zmian w umowie. – Możemy coś dopisać, coś uściślić, a umowę podpisać w obecności prawnika lub notariusza – zrobić wszystko, by to klient był zadowolony – zapewnia.

Dziwi się pytaniom i obawom, że może zniknąć z pieniędzmi wpłaconymi z kaucji. – W budynku mieszka już sporo osób i są zadowolone. Ja mieszkam wśród nich, pomagamy sobie, tworzymy taką małą serdeczną społeczność i nie wyobrażam sobie, by ktoś tutaj mógł kogoś oszukać. Taki zysk, to byłby zysk na krótką metę, a utrata dobrej opinii na zawsze. Poza tym zyjemy w Państwie prawa i nie można nikomu ot tak odebrać pieniędzy – są przecież sądy. Jeśli obie strony będą wywiązywały się ze swoich zobowiązań, to wszystko będzie w porządku – przekonuje przedsiębiorca.

TBS się nie boi

Swoją propozycję porównuje do działania Towarzystwa Budownictwa Społecznego. Z tą różnicą, że jest atrakcyjniejsza, bo opłaty są niższe, a mieszkania w pełni wyposażone. Prezes KTBS słyszał o ofercie, ale nie obawia się konkurencji. – To są małe mieszkanka, bez porównania z naszymi – wskazuje Piotr Kroll. – U nas przy takim metrażu partycypacja jest dużo niższa, a fakt, że jesteśmy związani z samorządem daje naszym mieszkańcom pewność bezpie– cznie ulokowanych pieniędzy. Chętnych nam nie brakuje, dlatego dalej się rozbudowujemy i będziemy to robić bez względu na podobne inicjatywy.

Źródło: GK24 (http://www.gk24.pl/apps/pbcs.dll/article?AID=/20131222/KOSZALIN/131229904)

Wywłaszczenie nieruchomości

Konstytucja Polski jasno wskazuje, że pozbawienie prawa własności, czyli wywłaszczenie, jest dopuszczalne tylko i wyłącznie wtedy, gdy dokonywane jest na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem. Reguluje to ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami.

Inaczej mówiąc, wywłaszczenie nieruchomości to pozbawienie (lub też ograniczenie) prawa własności, prawa użytkowania wieczystego i innych praw rzeczowych na nieruchomości (takich jak służebność bądź spółdzielcze prawo do lokalu). Wywłaszczeniem może być objęta tylko część nieruchomości, jednakże jeżeli pozostała część pozostanie niezdatna do użytku lub straci na wartości, nieruchomość musi zostać wywłaszczona w całości.

Więcej informacji o odzyskiwaniu nieruchomości dostępne jest na dedykowanej stronie nieruchomosci.kpbo.pl.